Impuesto sobre el Patrimonio e inmuebles: quién lo paga y cómo afecta al inversor
El Impuesto sobre el Patrimonio es el gran olvidado por muchos inversores inmobiliarios. Pero si tu cartera inmobiliaria crece, puede convertirse en un gasto fiscal relevante que cambia el análisis de rentabilidad.
¿Quién está obligado a declarar el Patrimonio?
El Impuesto sobre el Patrimonio obliga a declarar a:
- Residentes con patrimonio neto superior a 700.000 € (mínimo exento general)
- Residentes cuya base imponible supere 2.000.000 €, aunque el resultado sea a devolver
La vivienda habitual está exenta hasta 300.000 €. El resto del patrimonio (inmuebles de inversión, cuentas, vehículos, etc.) tributa de forma progresiva.
¿Cómo se valoran los inmuebles en el Patrimonio?
Los inmuebles se valoran por el mayor de estos tres valores:
- Valor catastral
- Valor determinado por la Administración Tributaria en otras liquidaciones
- Precio de adquisición
En la práctica, casi siempre es el precio de adquisición el mayor, especialmente en inmuebles comprados hace pocos años en mercados al alza.
Tipos impositivos: de 0,2% al 3,5%
El impuesto es progresivo, con tipos que van del 0,2% hasta el 3,5% estatal. Pero las comunidades autónomas pueden modificar los tipos (Cataluña aplica hasta el 2,75%, Madrid tiene bonificación del 100% del impuesto estatal).
Límite conjunto IRPF + Patrimonio
Existe un límite: la suma de IRPF + Patrimonio no puede superar el 60% de la base imponible del IRPF. Si se supera, se reduce el Patrimonio (pero no más del 80%).
Estrategias para reducir el impacto del Patrimonio
Algunas estrategias legales para inversores con gran cartera: estructurar las inversiones a través de una sociedad (las participaciones en sociedades pueden estar exentas si se cumplen ciertos requisitos de actividad económica), revisar la deducibilidad de las deudas del patrimonio, o simplemente tener en cuenta el coste del Patrimonio al analizar la rentabilidad real de cada inversión.