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Impuestos en la inversión inmobiliaria en España






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Todo lo que necesitas saber sobre ITP, IRPF, IBI, plusvalía y deducciones para inversores

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Panorama fiscal del inversor inmobiliario

La inversión en inmuebles para alquiler tiene importantes implicaciones fiscales en España. Conocerlas bien te permite planificar correctamente y aprovechar todas las deducciones legales disponibles, que pueden reducir significativamente tu carga tributaria.

Los impuestos se producen en dos momentos: en la compra (ITP o IVA + AJD) y durante la tenencia y explotación del inmueble (IRPF, IBI, tasa de basura). Al vender, también tributa la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal.

ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El ITP se aplica en la compra de vivienda de segunda mano y es el mayor gasto fiscal en la adquisición. Lo fija cada comunidad autónoma, por lo que varía significativamente según dónde compres.

Andalucía

7%

Tipo general

Madrid

6%

Tipo reducido

Cataluña

10%

Tipo general

Valencia

10%

Tipo general

País Vasco

4-7%

Varía por territorio

Galicia

10%

Tipo general

Aragón

8%

Tipo general

Castilla y León

8%

Tipo general

Murcia

8%

Tipo general

Canarias

6,5%

Tipo general

Baleares

8-11%

Escala progresiva

Navarra

6%

Tipo general

⚠️ Si compras vivienda nueva (primera transmisión del promotor), no pagas ITP sino IVA (10%) + AJD (0,5-1,5% según CCAA). Las reglas son diferentes según el tipo de inmueble y la comunidad.

→ Calcula el ITP exacto según tu comunidad autónoma

IRPF sobre los rendimientos del alquiler

Los ingresos por alquiler de vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. El tipo impositivo va del 19% al 47% según tu base liquidable total, pero existen deducciones muy importantes.

Gastos deducibles del alquiler

Puedes deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos del alquiler:

Gasto deducible Comentario
Intereses de la hipoteca Solo los intereses, no la amortización del capital
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) Deducible al 100%
Tasa de basura Deducible al 100%
Comunidad de propietarios Deducible al 100%
Seguro de hogar Deducible al 100%
Seguro de impago Deducible al 100%
Reparaciones y conservación Deducible al 100% (no mejoras)
Honorarios de administrador/agencia Deducible al 100%
Amortización del inmueble 3% del valor de construcción anual
Amortización de mobiliario 10% del valor anual

💡 La reducción por alquiler de vivienda habitual (60% del rendimiento neto positivo) fue modificada por la Ley de Vivienda 2023. Consulta la normativa actualizada o a un asesor fiscal para casos específicos.

Ejemplo práctico de tributación

Piso en Zaragoza. Alquiler bruto: 8.400€/año. Gastos deducibles (hipoteca, IBI, comunidad, seguro, amortización): 4.200€/año. Rendimiento neto: 4.200€. Con reducción aplicable: podría tributar sobre 1.680€-4.200€ según los supuestos. IRPF a pagar: 320€-800€ (a tipo del 19%).

IBI y otros impuestos anuales

IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Tributo municipal anual que grava la propiedad de inmuebles. El tipo oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral (generalmente muy inferior al valor de mercado). Es deducible en el IRPF.

Tasa de recogida de basura

Municipal, varía entre 50€ y 200€/año según el municipio. También deducible en el IRPF.

Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)

Si eres no residente fiscal en España y alquilas un inmueble, tributas por el IRNR al 19% (residentes UE/EEE) o 24% (resto de países). Los gastos son deducibles solo para residentes en la UE/EEE.

Fiscalidad al vender el inmueble

Ganancia patrimonial en el IRPF

La diferencia entre precio de venta y precio de compra (ajustado por gastos y mejoras) tributa como ganancia patrimonial:

  • Hasta 6.000€: 19%
  • Entre 6.000€ y 50.000€: 21%
  • Entre 50.000€ y 200.000€: 23%
  • Más de 200.000€: 27%

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno durante el tiempo de tenencia. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia. Desde la reforma de 2021, puedes elegir entre el método objetivo o el método real (plusvalía real), pagando el menor.

⚠️ No se puede exonerar de la plusvalía municipal aunque vendas con pérdidas en el valor total — lo que cuenta es el valor del suelo, no el del inmueble completo.

Preguntas frecuentes sobre impuestos inmobiliarios

¿Tengo que declarar el alquiler aunque no lo declare el inquilino? ▼
Sí. La obligación de declarar los ingresos del alquiler es tuya como propietario, independientemente de si el inquilino los declara o no. Hacienda puede cruzar datos del padrón, contratos de suministros y otros para detectar arrendamientos no declarados.
¿Qué pasa si el piso está vacío? ¿Se pagan impuestos igualmente? ▼
Sí. Si el inmueble es tu segunda residencia (no tu vivienda habitual), debes imputar una renta ficticia en el IRPF del 1,1% del valor catastral (2% si el valor catastral no ha sido revisado desde 1994). Aunque no ingreses alquiler, hay tributación mínima.
¿Merece la pena crear una sociedad para la inversión inmobiliaria? ▼
Depende del volumen de inversión y tu situación personal. Una sociedad tributa por el Impuesto de Sociedades (25% general, 15% de inicio para nuevas empresas), lo que puede ser ventajoso si tus ingresos personales están en tramos altos del IRPF. Sin embargo, tiene costes fijos (contabilidad, gestoría, depósito de cuentas) que solo se justifican a partir de cierto volumen. Consulta con un asesor fiscal antes de decidir.
¿Puedo deducir el coste de reforma del inmueble? ▼
Depende del tipo de obra. Las reparaciones y conservación (mantener el inmueble en buen estado) son deducibles al 100% en el año en que se realizan. Las mejoras (que aumentan el valor o la vida útil del inmueble) se amortizan junto con el inmueble. Es importante distinguir ambos conceptos para aplicarlos correctamente.

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