Uno de los errores más frecuentes del inversor inmobiliario principiante es confundir la rentabilidad bruta con la rentabilidad real. En este artículo te explicamos cómo calcular correctamente la rentabilidad de un piso de alquiler, paso a paso.
Paso 1: Calcula la rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta es el punto de partida. Se calcula así:
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100
Ejemplo: piso comprado por 150.000€, alquiler de 700€/mes → 8.400€/año.
Rentabilidad bruta = (8.400 / 150.000) × 100 = 5,6%
Paso 2: Incluye los gastos de adquisición
El precio de compra no es el único desembolso. Debes incluir ITP (6-10%), notaría, registro y gestoría. Suma aproximadamente un 9% al precio. En el ejemplo: 150.000 + 13.500 = 163.500€ de inversión real.
Rentabilidad bruta ajustada = (8.400 / 163.500) × 100 = 5,1%
Paso 3: Descuenta los gastos anuales
Como propietario, tienes gastos anuales que reducen tu ingreso neto: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, posibles periodos de vacío. Estima entre el 20-30% del ingreso bruto. En el ejemplo: 8.400 – 2.100 (25%) = 6.300€ de ingreso neto.
Paso 4: Calcula la rentabilidad neta antes de impuestos
Rentabilidad neta = (6.300 / 163.500) × 100 = 3,9%
Paso 5: Considera el impacto fiscal
Los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF. Pero tienes deducciones importantes: intereses de hipoteca, IBI, seguros, amortización del inmueble (3% del valor de construcción). Una buena planificación fiscal puede reducir la carga tributaria al 10-15% del ingreso neto.
El resultado: rentabilidad neta real
Tras gastos e impuestos, una rentabilidad bruta del 5,6% puede quedar en una rentabilidad neta real del 3-3,5%. Por eso es fundamental elegir inmuebles con rentabilidades brutas por encima del 6% si quieres un margen real después de todos los costes.
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