Hipoteca para inversión inmobiliaria: diferencias clave con la de vivienda habitual
¿Por qué las hipotecas de inversión son diferentes?
Para el banco, un piso de inversión supone más riesgo que una vivienda habitual: si el propietario tiene problemas económicos, antes dejará de pagar la hipoteca del piso de alquiler que la de su casa. Por eso las condiciones son menos favorables.
Mayor entrada requerida
En una hipoteca de vivienda habitual, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación. Para una hipoteca de inversión, lo habitual es que solo financien el 60-70% del valor de tasación, lo que significa que necesitas una entrada del 30-40% más los gastos (ITP, notaría, registro: entre el 8% y el 13% del precio).
Para un piso de 150.000 €, necesitarías tener disponibles entre 60.000 € y 75.000 € de entrada, más los gastos de compraventa.
Tipos de interés más altos
Las hipotecas de inversión suelen tener tipos de interés entre 0,3 y 0,8 puntos porcentuales superiores a las de vivienda habitual. En el contexto de tipos actuales (2026-2026), esto puede suponer una diferencia significativa en la cuota mensual.
El efecto apalancamiento: cuando la hipoteca mejora la rentabilidad
Si la rentabilidad bruta del alquiler supera el coste de la hipoteca, el apalancamiento aumenta la rentabilidad sobre el capital propio. Por ejemplo:
- Piso de 150.000 €, alquiler de 750 €/mes (rentabilidad bruta: 6%)
- Hipoteca al 3,5%: el diferencial positivo es del 2,5%
- Con 45.000 € de entrada propia, la rentabilidad sobre capital propio puede superar el 10%
⚠️ El apalancamiento también amplifica las pérdidas. Si el tipo de interés sube o el alquiler baja, el efecto se invierte. Calcula siempre escenarios conservadores.
Deducciones fiscales de la hipoteca de inversión
A diferencia de la hipoteca de vivienda habitual (sin deducciones desde 2013 en general), los intereses de la hipoteca de un piso alquilado son completamente deducibles en el IRPF como gasto del alquiler. Esto reduce el coste efectivo de la financiación.
¿Cuándo conviene comprar con hipoteca?
Conviene apalancarse cuando la rentabilidad bruta del alquiler supera claramente el tipo de interés de la hipoteca, cuando tienes suficiente colchón de liquidez para aguantar periodos de vacancia y cuando la cuota de hipoteca es cómoda respecto al alquiler que recibes.
Calcula la rentabilidad con y sin hipoteca
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