Alquiler turístico en la costa española: rentabilidad en Canarias, Baleares y Costa del Sol
El alquiler turístico en zonas de costa puede duplicar los ingresos del alquiler tradicional, pero también multiplica la gestión, los gastos y los riesgos regulatorios. Analizamos las cifras reales.
Canarias: el destino con mayor ocupación anual
Las Islas Canarias tienen una ventaja única: turismo de sol y playa durante los 12 meses del año. Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote y Fuerteventura mantienen tasas de ocupación de pisos turísticos del 70-85% anual, según datos de la plataforma Airdna.
Precio medio noche en apartamento turístico: 80-150 €. Ingresos anuales estimados para un piso de 2 habitaciones bien ubicado: 18.000-28.000 €. Frente al alquiler tradicional de 700-900 €/mes (8.400-10.800 €/año), la diferencia es notable.
Baleares: alta rentabilidad con fuerte estacionalidad
Mallorca, Ibiza, Menorca y Formentera tienen la rentabilidad bruta más alta de España para alquiler vacacional, pero con una estacionalidad marcada: la temporada alta (junio-septiembre) concentra el 60-70% de los ingresos anuales.
La restricción más importante: Baleares limita severamente las licencias turísticas, especialmente en Palma de Mallorca (prohibición total de alquiler turístico en pisos de edificios plurifamiliares desde 2018). Muchas zonas tienen moratoria de nuevas licencias.
Costa del Sol: Málaga como referencia
Málaga capital y Marbella son los mercados de alquiler turístico más activos de la Costa del Sol. Precio medio noche: 70-130 €. Ocupación anual: 65-75%. Pero la competencia es muy alta y los precios de compra en zonas prime son elevados (3.000-6.000 €/m²), lo que limita la rentabilidad bruta.
Normativa: el factor clave que cambia todo
Cada comunidad autónoma y municipio tiene su propia regulación de viviendas de uso turístico (VUT). Antes de comprar para alquiler turístico, verifica:
- Si la zona tiene moratorias de nuevas licencias
- Si el edificio lo permite (estatutos de comunidad)
- Si hay coeficiente de densidad turística que impida obtener licencia
Alquiler turístico vs. tradicional: comparativa
| Concepto | Alquiler tradicional | Alquiler turístico |
|---|---|---|
| Ingresos (piso 2 hab. costa) | 700-900 €/mes | 1.500-2.500 €/mes |
| Gestión | Baja | Alta (limpieza, check-in…) |
| Gastos extra | Mínimos | 20-35% de ingresos |
| Riesgo normativo | Bajo | Alto |
| Estacionalidad | Sin estacionalidad | Alta (en muchas zonas) |