Fianza del alquiler: normativa completa, cuánto pedir y cómo devolverla correctamente
La fianza es la primera protección del propietario ante impagos o daños. Pero su gestión incorrecta puede generar sanciones o conflictos con el inquilino que acaben mal.
¿Cuánta fianza se puede pedir legalmente?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece:
- Vivienda habitual: 1 mes de fianza obligatorio. Además, el propietario puede exigir hasta 2 meses adicionales de garantía complementaria (no es fianza estrictamente, sino garantía adicional).
- Uso distinto de vivienda (locales, oficinas): 2 meses de fianza obligatorio.
- Alquiler de temporada: No hay límite legal específico.
Obligación de depositar la fianza
El propietario debe depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente en el plazo que marca cada CCAA (generalmente 30 días desde la firma del contrato). Incumplir esto acarrea sanciones que van de multas leves a cuantiosas según la comunidad.
Los organismos de depósito por CCAA: IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña, AVRA en Andalucía…
Actualización de la fianza en contratos vigentes
Durante los primeros 5 años del contrato (o 7 si el arrendador is persona jurídica), la fianza no se actualiza. A partir del año 6, se actualiza al mismo ritmo que la renta pactada.
Cómo y cuándo devolver la fianza
Al terminar el contrato, el propietario tiene 1 mes para devolver la fianza (o comunicar las retenciones que aplica). Pasado ese plazo sin devolución ni justificación, la fianza genera intereses legales.
Puedes retener parte de la fianza si hay: daños en el inmueble imputables al inquilino (más allá del desgaste normal), renta impagada, o suministros pendientes de pago.
Errores frecuentes en la gestión de la fianza
Error 2: Retener la fianza sin justificación documentada (fotografías al entrar y al salir son esenciales).
Error 3: Olvidar que hay plazo de 1 mes para devolverla o el inquilino tiene derecho a intereses.