Desahucio por impago de alquiler en España: proceso completo, plazos y costes reales
El miedo al inquilino moroso es uno de los principales frenos para invertir en alquiler. Pero conociendo el proceso real, muchos propietarios descubren que los plazos son razonables y que hay herramientas para acelerarlo.
¿Cuándo puedes iniciar el desahucio?
Puedes iniciar el proceso de desahucio cuando el inquilino lleva 1 mes sin pagar la renta. No hace falta esperar más meses ni hacer varios requerimientos previos, aunque es recomendable enviar un burofax como prueba de la deuda antes de acudir al juzgado.
El proceso judicial: fases y plazos
El proceso estándar de desahucio express (creado en 2013):
- Presentación de demanda: El abogado presenta la demanda en el juzgado correspondiente. Plazo: inmediato.
- Admisión y citación: El juzgado admite y cita al inquilino con fecha de juicio. Plazo: 1-4 semanas.
- Juicio: Si el inquilino no paga ni desaloja, el juez dicta sentencia a favor del propietario. Plazo desde la citación: fijado en la citación.
- Lanzamiento: Fecha fijada para el desalojo forzoso con auxilio de la fuerza pública. Plazo desde la sentencia: semanas.
Duración total real: En condiciones normales, entre 3 y 6 meses desde la demanda hasta el lanzamiento.
Los servicios sociales: la suspensión del desahucio
En casos de vulnerabilidad económica acreditada por el inquilino, el juzgado puede suspender el desahucio hasta que los servicios sociales encuentren una solución habitacional. Esta suspensión puede alargarse hasta varios meses. Es la mayor incertidumbre del proceso actual.
Costes del desahucio
Los costes aproximados del proceso:
- Abogado: 600-1.500 €
- Procurador: 300-600 €
- Tasas judiciales: 0 € (en la actualidad, las personas físicas están exentas)
Si ganas el juicio, el juez puede condenar al inquilino al pago de costas, aunque cobrarlas si no tiene bienes es otra historia.
Cómo reducir el riesgo: prevención
La mejor exstrategia es preventiva:
- Buen proceso de selección de inquilino
- Seguro de impago de alquiler: cubre rentas durante el proceso + gastos judiciales
- Aval bancario como garantía adicional
- Incluir cláusula de resolución por impago bien redactada en el contrato