Cláusulas clave en el contrato de alquiler para proteger al inversor propietario
Muchos propietarios usan contratos descargados de internet sin leerlos bien. Estas cláusulas genéricas no siempre protegen al propietario. Saber qué debe incluir tu contrato puede ahorrarte meses de litigios.
Cláusulas esenciales que no pueden faltar
1. Identificación completa del inmueble: Dirección, referencia catastral, descripción registral y anejo (garaje, trastero si aplica).
2. Identificación completa del arrendatario: DNI/NIE, domicilio previo.
3. Renta, forma de pago y cuenta bancaria: Importe exacto, día de pago y datos bancarios para domiciliar.
4. Fianza y garantías adicionales: Importe, forma de entrega y organismo donde se depositará.
5. Duración y prórrogas: Fecha inicio, duración pactada, condiciones de prórrogas legales.
Cláusulas de protección del propietario recomendadas
Inventario del inmueble: Adjunta un inventario firmado con fotografías del estado inicial. Es la base para retener fianza al final.
Prohibición de subarrendamiento: Aunque es el régimen legal supletorio, conviene incluirla expresamente.
Prohibición de mascotas o limitación: Es válida siempre que no sea discriminatoria.
Obligación de comunicar daños: El inquilino debe avisar de averías en el plazo más breve posible.
Cláusula de resolución por impago: Referencia expresa a la LAU para la resolución inmediata.
Cláusulas que son nulas aunque las firmes
La LAU protege al arrendatario y algunas cláusulas son nulas de pleno derecho aunque ambas partes las acuerden:
- Renuncia del inquilino a la prórroga legal obligatoria
- Actualización de renta superior al IPC pactado (límites legales vigentes)
- Obliga al inquilino a hacerse cargo de reparaciones estructurales
- Penaliza al inquilino por ejercer su derecho de desistimiento legal
La actualización de la renta: cómo incluirla bien
La renta se puede actualizar anualmente según el índice pactado. Desde la reforma de 2023, el incremento máximo anual está limitado por ley (actualmente al 3% como límite transitorio para contratos de vivienda). Incluye en el contrato la cláusula de actualización referenciada al índice de garantía de competitividad o al IPC, con el límite legal vigente.