Comunidad de propietarios: lo que debe saber el inversor antes de comprar
¿Qué incluye la cuota de comunidad?
La cuota de comunidad cubre los gastos comunes del edificio: portal, ascensor, limpieza, jardinería, seguro del edificio, mantenimiento de instalaciones comunes y los salarios del personal si los hubiera (como el conserje).
El importe varía enormemente: desde 30-50 €/mes en un bloque sencillo hasta 200-500 €/mes en urbanizaciones con piscina, gimnasio, portero o garage.
¿Es la cuota de comunidad un gasto deducible?
Sí. Las cuotas ordinarias de comunidad son completamente deducibles en el IRPF si el inmueble está alquilado. También las derramas extraordinarias aprobadas en junta.
Qué debes comprobar antes de comprar
1. Deudas con la comunidad
Cuando compras un piso, el comprador asume las deudas con la comunidad de los últimos 3 años y el año en curso. Pide siempre un certificado de deudas de la comunidad antes de firmar.
2. Derramas pendientes o aprobadas
Si hay una derrama aprobada para reformar el tejado, el ascensor o la fachada, ese gasto lo asumirás si compras. Puede ser de miles de euros. Pide las actas de las últimas juntas para saberlo.
3. Estado de la ITE (Inspección Técnica de Edificios)
Los edificios de más de 45-50 años deben pasar la ITE. Si está pendiente o el informe es desfavorable, puede haber obras obligatorias en el futuro.
4. Fondo de reserva
La ley obliga a que las comunidades tengan un fondo de reserva del 10% del presupuesto ordinario. Si es escaso, hay más probabilidades de derramas extras.
💡 Una comunidad bien gestionada, con cuotas al corriente y fondo de reserva saneado, es una señal positiva sobre el estado general del edificio y los vecinos.
¿Quién paga la comunidad: el propietario o el inquilino?
Por ley, la comunidad la paga el propietario. Sin embargo, puede pactarse en el contrato que el inquilino la asuma como gasto accesorio al alquiler. Si el inquilino la paga, ese importe computa como ingreso adicional para el propietario.
Impacto de la comunidad en la rentabilidad
Una cuota de comunidad de 150 €/mes supone 1.800 €/año de gasto. Si el alquiler es de 900 €/mes (10.800 €/año), este único gasto reduce el rendimiento neto en más de un punto porcentual. Por eso conviene conocerla antes de comprar.
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