Cómo leer un contrato de alquiler como inversor: los puntos clave
Marco legal: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
El contrato de alquiler de vivienda en España se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada varias veces, la última por la Ley de Vivienda de 2023. Esta ley establece una serie de derechos mínimos del inquilino que no pueden reducirse por contrato, aunque sí pueden mejorarse.
Duración del contrato y prórrogas
Desde la Ley de Vivienda de 2023, la duración mínima del arrendamiento de vivienda es de 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica. Pasado ese plazo, hay prórrogas tácitas anuales de hasta 3 años si ninguna parte comunica lo contrario.
Puedes pactar contratos más largos, pero no más cortos. Si pones en el contrato una duración de 1 año, la ley la extiende automáticamente hasta los 5 años.
Renta y actualización anual
La renta debe estar claramente especificada. La actualización anual se puede pactar libre (a voluntad de las partes) o vincularla al IPC u otro índice. Desde 2024, en zonas tensionadas la actualización tiene límites legales.
Garantías: fianza, aval y depósito adicional
- Fianza legal: obligatoria, equivale a 1 mes de renta y debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente
- Garantía adicional: puedes pedir hasta 2 meses adicionales de fianza (en total, 3 meses de garantías)
- Aval bancario o personal: puedes pactarlo voluntariamente como garantía extra, especialmente si el perfil del inquilino genera alguna duda
💡 La fianza debe devolverse en un plazo máximo de 1 mes desde que el inquilino entrega las llaves y no hay desperfectos. Si no se devuelve en ese plazo, genera intereses a favor del inquilino.
Causas de resolución anticipada
El propietario puede resolver el contrato anticipadamente si el inquilino no paga la renta, subarrienda sin autorización, causa daños graves o realiza actividades molestas. El inquilino puede abandonar el piso antes del plazo con 2 meses de preaviso (pagando penalización si se pacta).
Cláusulas útiles para el propietario
- Obligación del inquilino de comunicar averías inmediatamente
- Prohibición de subarriendo y cesión sin autorización expresa
- Penalización por desistimiento anticipado del inquilino
- Obligación de mantener el inmueble en buen estado y de no hacer obras sin permiso
- Inventario detallado de muebles y electrodomésticos firmado por ambas partes
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