Gastos deducibles del alquiler en el IRPF: guía completa para propietarios
¿Qué gastos puedes deducir del alquiler?
La Ley del IRPF permite deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos del alquiler. Estos son los principales:
1. Intereses del préstamo hipotecario
Si compraste el inmueble con hipoteca, los intereses que pagas son deducibles. Solo los intereses, no la amortización de capital. Esto puede suponer miles de euros anuales en los primeros años del préstamo.
2. IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
El IBI que pagas anualmente al ayuntamiento es completamente deducible. Recuerda guardar el recibo de pago para justificarlo ante Hacienda.
3. Comunidad de propietarios
Las cuotas mensuales de comunidad y las derramas extraordinarias son deducibles en el ejercicio en que se pagan.
4. Reparaciones y conservación
Arreglar la caldera, pintar el piso, reparar una gotera… Todo lo que sea mantener el inmueble en condiciones habitables es deducible. Cuidado: las mejoras que aumenten el valor (reformas sustanciales) no se deducen en el año, sino mediante amortización.
5. Amortización del inmueble
Puedes deducir el 3% anual del mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral (excluido el suelo). Esta es una de las deducciones más importantes y muchos propietarios la ignoran.
6. Seguro del hogar
La prima del seguro multirriesgo del piso alquilado es deducible. También el seguro de impago de alquiler si lo tienes contratado.
7. Gastos de gestión y administración
Los honorarios de un administrador de fincas, gestor o asesor fiscal relacionados con el alquiler son deducibles. También los gastos de publicidad en portales como Idealista o Fotocasa.
💡 Ejemplo práctico: Un piso que genera 10.800 €/año de alquiler puede tener gastos deducibles de 4.000-5.000 € (IBI, comunidad, intereses, amortización, seguros). Tributarías solo por 5.800-6.800 €, y encima podrías aplicar la reducción del 60%.
La reducción del 60%: el gran beneficio fiscal del alquiler residencial
Si alquilas el inmueble como vivienda habitual del inquilino (con contrato de arrendamiento de vivienda), después de restar los gastos puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo. Es decir, solo tributas por el 40% del beneficio.
Esta reducción no se aplica al alquiler turístico, de locales comerciales ni de temporada.
¿Qué gastos NO son deducibles?
- Los meses en que el piso está vacío (solo son deducibles gastos de los periodos en que está alquilado, en proporción)
- Las obras de mejora o ampliación (se amortizan, no se deducen directamente)
- Las multas e intereses de demora de Hacienda
- El propio IRPF que pagas
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Calcular rentabilidadPreguntas frecuentes
¿Puedo deducir los gastos del tiempo que el piso está vacío?
Solo parcialmente. Los gastos fijos como el IBI o el seguro pueden deducirse en proporción a los días de alquiler. Las reparaciones solo si están relacionadas con el mantenimiento para el alquiler.
¿Y si lo alquilo amueblado?
Los muebles y electrodomésticos también se amortizan: al 10% anual para bienes con vida útil de 10 años. Guarda siempre las facturas de compra.