Reducción del 60% en el alquiler: requisitos, límites y cómo aplicarla bien
¿Qué es la reducción del 60%?
Si obtienes un rendimiento positivo del alquiler de una vivienda habitual, la ley te permite reducirlo en un 60% antes de tributar. Así, solo pagas IRPF sobre el 40% del rendimiento neto.
Esta reducción es exclusiva del alquiler de vivienda habitual. No se aplica al alquiler turístico, de temporada, de habitaciones o de locales.
Condiciones para aplicar la reducción
- El inmueble debe alquilarse como vivienda habitual y permanente del inquilino
- Debe existir un contrato formal de arrendamiento de vivienda (Ley 29/1994)
- El declarante (propietario) debe declararlos correctamente en el IRPF
- No se aplica si el rendimiento es negativo (pérdida)
⚠️ Cambio importante: Desde la Ley de Vivienda (mayo 2023), la reducción del 60% solo se aplica si el inmueble ya estaba alquilado antes del 26 de mayo de 2023 con los contratos anteriores. Los nuevos contratos pueden acceder a reducciones del 50%, 60%, 70% o 90% según distintos criterios (zona tensionada, inquilino joven, etc.).
Nuevas reducciones desde 2024
La reforma de la Ley de Vivienda estableció un sistema escalonado de reducciones para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023:
- 90%: si el inmueble está en zona tensionada y el alquiler baja al menos un 5% respecto al contrato anterior
- 70%: si el inmueble está en zona tensionada y el inquilino es menor de 35 años, o si es un alquiler asequible incentivado
- 60%: si el inmueble ha sido rehabilitado en los dos años anteriores al contrato
- 50%: en el resto de casos (la reducción general)
¿Cómo se calcula el rendimiento sobre el que se aplica?
Primero calculas el rendimiento neto: ingresos del alquiler menos gastos deducibles (IBI, comunidad, reparaciones, intereses hipoteca, amortización, seguros…). Sobre ese resultado positivo aplicas la reducción que corresponda.
Ejemplo: alquiler de 900 €/mes = 10.800 €/año. Gastos deducibles: 4.000 €. Rendimiento neto: 6.800 €. Con reducción del 50%: tributas por 3.400 €. Si tu tipo marginal es del 30%, pagas 1.020 € de IRPF.
¿Se pierde la reducción si el inquilino no paga?
No exactamente. Si el inquilino no paga y obtienes rendimiento neto negativo, no se aplica la reducción (no hay base). Si consigues cobrar las rentas atrasadas en años siguientes, entonces sí se aplica la reducción ese año.
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