Obra nueva vs. segunda mano para invertir en alquiler: pros, contras y rentabilidad
La elección entre obra nueva y segunda mano para inversión no es solo una cuestión de precio por metro cuadrado. Los gastos fiscales, los plazos, el mantenimiento y la rentabilidad inmediata son factores igual de importantes.
Precio y gastos de compra: una diferencia clave
Segunda mano: Paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía por comunidad autónoma entre el 6% y el 10% del precio. Es deducible del coste de adquisición al calcular la ganancia patrimonial futura.
Obra nueva: Paga IVA (10% para viviendas, 21% para locales) más AJD (Actos Jurídicos Documentados, entre el 0,5% y el 1,5%). El IVA no es deducible para el comprador particular.
Rentabilidad inmediata vs. alquiler diferido
La segunda mano permite empezar a alquilar desde el primer mes. La obra nueva puede implicar esperar 1-3 años hasta la entrega, durante los cuales el capital está comprometido sin generar rentabilidad. Esto penaliza la TIR (tasa interna de retorno) de la inversión.
Mantenimiento y vida útil del inmueble
La obra nueva tiene la ventaja de cero gastos de reforma iniciales, garantía del promotor durante 10 años en vicios estructurales y sistemas modernos de eficiencia energética. La segunda mano puede requerir inversión en reforma, pero el precio de compra suele absorber esa diferencia.
Calidad de construcción: la trampa de la obra nueva
No toda obra nueva es de mayor calidad. En España, muchas promociones tienen calidades de acabado muy básicas. Revisa el libro del edificio, la memoria de calidades del contrato y visita pisos piloto antes de comprometer la reserva.
Fiscalidad al vender
La ganancia patrimonial se calcula igual en ambos casos: precio de venta − precio de adquisición (incluyendo gastos de compra). La diferencia es que en obra nueva el coste de adquisición incluye IVA + AJD, mientras que en segunda mano incluye el ITP. A igual precio de venta futuro, el beneficio fiscal puede ser similar.