Invertir en inmuebles con una SL: ventajas fiscales y cuándo compensa hacerlo
Cada vez más inversores inmobiliarios operan a través de una SL o sociedad patrimonial. El motivo es fiscal: el Impuesto de Sociedades puede ser más favorable que el IRPF cuando los rendimientos son altos.
¿Por qué usar una SL para invertir en inmuebles?
El principal motivo es fiscal. Si tus ingresos por alquiler son altos y tu tipo marginal de IRPF supera el 30-35%, tributar por Impuesto de Sociedades (IS) al 25% puede ser más eficiente. Además, los gastos deducibles en el IS son más amplios.
Comparativa fiscal: IRPF vs. Impuesto de Sociedades
| Concepto | Persona física (IRPF) | SL (IS) |
|---|---|---|
| Tipo impositivo rendimientos alquiler | 19-47% (progresivo) | 25% fijo |
| Reducción del 60% | Sí (vivienda habitual) | No |
| Gastos deducibles | Limitados | Más amplios |
| Reinversión de beneficios | Tributan al año | Tributan al retirar |
La ventaja de la reinversión
Si la SL genera beneficios y no los distribuyes como dividendo, solo tributan por IS (25%). Ese capital queda dentro de la sociedad disponible para comprar el siguiente piso. Es el efecto del diferimiento fiscal: pagas impuestos más tarde y mientras tanto el capital trabaja.
Inconvenientes y costes de la SL
No todo son ventajas:
- Coste de constitución: 1.000-2.000 €
- Gastos de gestoría/asesoría: 150-300 €/mes
- Contabilidad obligatoria y depósito de cuentas en el Registro Mercantil
- No puedes disfrutar del inmueble como vivienda propia sin tributar
- La venta de un inmueble de la SL tributa diferente (no se aplican reductores por antigüedad del IRPF)
¿Cuándo compensa crear la SL?
La SL suele compensar cuando: tienes más de 3-4 pisos, tus ingresos totales te sitúan en los tramos altos del IRPF (más del 37%), planeas reinvertir los beneficios en más inmuebles, o tu actividad tiene cierta regularidad que Hacienda podría considerar actividad económica.