Nuda propiedad: qué es, cómo invertir y qué rentabilidad esperar
Comprar la nuda propiedad de un piso significa adquirirlo a un precio muy inferior al de mercado, pero sin poder usarlo ni alquilarlo hasta que el usufructuario fallezca o ceda el usufructo. ¿Es una buena inversión?
¿Qué es la nuda propiedad y el usufructo?
Cuando alguien es propietario de un inmueble, tiene dos derechos sobre él: el de propiedad (nuda propiedad) y el de uso y disfrute (usufructo). Cuando se venden por separado, el comprador adquiere la nuda propiedad a descuento, y el vendedor se queda el usufructo vitalicio: puede seguir viviendo en el piso o alquilarlo hasta su fallecimiento.
Quién vende y por qué
Normalmente son personas mayores que necesitan liquidez pero no quieren abandonar su hogar. Al vender la nuda propiedad, obtienen capital inmediato manteniendo el derecho de uso hasta su muerte. Para el comprador, supone adquirir el pleno dominio del inmueble en el futuro.
Cómo se calcula el precio de la nuda propiedad
El descuento sobre el valor de mercado depende de la edad del usufructuario: a mayor euLdad, menos años de espera y mayor precio. Hacienda tiene unas tablas de valoración del usufructo vitalicio basadas en la esperanza de vida.
Ventajas de la inversión en nuda propiedad
Precio inferior al mercado, sin gestión de inquilinos ni gastos de mantenimiento durante el usufructo (los paga el usufructuario), posible revalorización del inmueble mientras esperas, y tributación especial en IRPF al obtener el pleno dominio.
Riesgos y limitaciones
El principal riesgo es la incertidumbre temporal: no sabes cuándo recuperarás el pleno dominio. Si el usufructuario vive muchos más años de lo esperado, la rentabilidad anualizada baja notablemente. También hay riesgo de deterioro del inmueble durante el usufructo.
No es apta para quien necesite liquidez a corto plazo ni como única inversión. Es complementaria dentro de una cartera diversificada.