IVA en el alquiler de local comercial: cuándo se aplica y cómo facturar correctamente
Si tienes o vas a comprar un local comercial para alquilar, la fiscalidad es radicalmente diferente a la de una vivienda. El IVA cambia toda la gestión y puede ser un factor decisivo en la rentabilidad.
Alquiler de local: sujeto a IVA al 21%
El arrendamiento de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales o de oficinas está sujeto a IVA al tipo general del 21%. Debes emitir factura con IVA independientemente de si eres persona física o sociedad.
Cómo funciona: repercutir, declarar y deducir
Como arrendador:
- Repercutes: Añades 21% de IVA a la renta en la factura mensual
- Declaras: Modelo 303 trimestral con el IVA repercutido
- Deduces: Puedes descontar el IVA de tus gastos del local (reformas, suministros)
Modelos obligatorios del propietario
303: IVA trimestral (ene/abr/jul/oct). 390: Resumen anual IVA. 347: Si superas 3.005 € anuales con el mismo inquilino. 115: Si el inquilino te practica retención.
¿Y el IRPF del propietario persona física?
Los rendimientos van igualmente en el IRPF como capital inmobiliario, pero sin la reducción del 60% (solo aplica a vivienda habitual). Los gastos son igualmente deducibles.
Locales vs viviendas: tabla comparativa
| Concepto | Vivienda | Local comercial |
|---|---|---|
| IVA | Exento | 21% |
| Reducción IRPF | 60% | 0% |
| Facturas | No obligatorio | Sí, con IVA |
| Rentabilidad bruta típica | 4-6% | 5-8% |