Amortización del inmueble en el IRPF: cómo deducir el 3% anual si tienes un alquiler
La amortización del inmueble es el gasto deducible más importante del alquiler, y también el que más propietarios ignoran. Aplicarla puede ahorrarte entre 300 y 1.500 € anuales en el IRPF.
¿Qué es la amortización fiscal de un inmueble?
La amortización refleja el desgaste teórico del inmueble. Hacienda permite deducir el 3% anual del valor amortizable como gasto del alquiler, aunque no hayas gastado ese dinero en nada concreto.
Solo se aplica a la parte de construcción, no al suelo.
La fórmula de cálculo
La base de amortización es el mayor entre el valor de adquisición (precio + gastos de compra) y el valor catastral total. De ese valor mayor, se aplica el porcentaje que representa la construcción sobre el total catastral.
Dónde encontrar los valores catastrales
En el recibo del IBI aparece el valor catastral desglosado en suelo y construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble.
¿Se acumula al vender?
Sí. Cada año de amortización reduce el valor de adquisición fiscal. Al vender, la ganancia patrimonial se calcula con el valor ya amortizado, lo que aumenta el IRPF de la venta. Aun así, casi siempre compensa deducir ahora: el ahorro presente vale más que el coste futuro.
Error frecuente
Los dos errores más comunes son no aplicarla (pérdida directa) o calcularla sobre el valor catastral cuando el de adquisición es mayor. Si no la has aplicado en años anteriores, puedes pedir lectificación de los últimos 4 ejercicios.