Plusvalía municipal al vender un piso: cómo se calcula y cuándo puedes recurrirla
La plusvalía municipal es uno de los impuestos más odiados por vendedores de pisos. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, hay situaciones en las que puedes no pagar nada o pagar mucho menos.
¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava el aumento de valor del suelo urbano desde la compra hasta la venta. Lo paga el vendedor y lo gestiona el Ayuntamiento donde está el inmueble. El tipo suele estar entre el 15% y el 30%.
Los dos métodos de cálculo desde 2021
Puedes elegir el método más favorable:
- Método objetivo: Se aplica un coeficiente del Ayuntamiento al valor catastral del suelo según los años de tenencia.
- Método real: Se calcula sobre el incremento real del valor del suelo. Si es menor que el objetivo, mejor usar este.
Cuándo no hay que pagar: la no sujeción
Si el valor del suelo no ha aumentado (venta con pérdidas o plano), el impuesto es cero. Debes demostrar mediante escrituras que el valor no creció. Aun así, en muchos municipios hay que presentar la liquidación con resultado cero.
Diferencia con la ganancia patrimonial del IRPF
Son dos impuestos distintos: la plusvalía municipal grava el suelo y va al Ayuntamiento. La ganancia patrimonial del IRPF grava toda la ganancia de la venta (precio venta − precio compra − gastos) y va a la declaración de la renta. Puedes pagar ambos, uno solo o ninguno, dependiendo de la situación.